El Gobierno vuelve a endurecer la regulación del mercado del alquiler con la aprobación del Real Decreto-ley 28/2026, una norma que amplía de forma muy relevante la duración efectiva de los contratos de vivienda habitual y restringe la capacidad de decisión de los propietarios sobre sus inmuebles. La medida está prevista para entrar en vigor el 15 de noviembre de 2026 y aún deberá ser convalidada parlamentariamente.

La principal novedad es la implantación de nuevas prórrogas automáticas que pueden prolongar la relación arrendaticia durante ciclos adicionales de cinco años (o siete años cuando el arrendador sea una sociedad), dificultando la recuperación de la vivienda por parte del propietario y aumentando la rigidez del mercado del alquiler.

Aunque la norma incorpora una compleja variedad de incentivos fiscales vinculados al alquiler residencial y a la vivienda asequible, la realidad es que se incrementan las obligaciones y limitaciones de los arrendadores en un contexto en el que la oferta de vivienda en alquiler continúa reduciéndose en muchas zonas de España.

Desde @AlferGestion consideramos que estas medidas pueden generar un efecto contrario al perseguido: menos seguridad jurídica para el propietario suele traducirse en menos oferta disponible y, a medio plazo, en mayores dificultades de acceso a la vivienda. Por ello, recomendamos a los arrendadores revisar sus contratos, analizar el impacto de la nueva normativa y planificar con antelación las decisiones que puedan verse afectadas por este nuevo marco regulatorio.

→  Ver comentarios del Registro de Asesores Fiscales del CGE

→ Ver artículo del Consultor Jurídico de Aranzadi